L’ESCROQUERIE FONCIÈRE DU SIECLE

Dans ce second jet du dossier relatif au Lotissement administratif de la commune de Niaguis (voir édition d’hier) Sud quotidien revient sur le dépassement de la norme du Code de l’Urbanisme, la validation suspect de l’application dudit lotissement par les autorités compétentes de la localité. Sans occulter l’aliénation du domaine national par certaines populations, le flou expressément entretenu par la municipalité sur les compensations des impactés ou encore la surpuissance de Bouba Sow, président de la commission démoniale de la mairie de Niaguis.

Pour se faire une idée de la clé de répartition tant décriée par le Comité de veille et d’alerte et des raisons avancées par la société SCI Le Toit du Sud et la municipalité de Niaguis pour la redéfinir, nous nous sommes procurés le document faisant état du dépassement de la norme de 30% de voiries et équipements pour arriver approximativement à 50%. Ledit document distribué lors de la rencontre avec le gouverneur de Ziguinchor, le 31 juillet 2019, indique que les réalités sur le terrain, après travaux effectués pour application du lotissement par le géomètre Mansour Diouf, donnent aux équipements d’utilité publique 73hec 87a 95ca et 171hec 81ca pour la voirie. Soit un total 248hec 168a 95ca sur les 592hec 75a 14ca de la surface totale à lotir. Le premier hic réside dans ce dépassement de près de 50% contraire à la norme édictée par le Code de l’urbanisme. En effet, l’article R 78 dudit code stipule que «la densité au niveau du lotissement d’habitation est déterminée par la Densité Résidentielle Nette (DRN) et le taux d’occupation par types d’activités». C’est ainsi que le taux d’occupation par types d’usages est fixé ainsi qu’il suit : surface réservée à l’Habitat et à ses annexes : maximum 70% ; surface réservée à la voirie : minimum 15% ; surface réservée aux activités et aux équipements 15%». Le type d’activité de la zone de Boucotte Macagne et Baraf est l’agroforesterie. Autre fait qui attire l’attention, le calcul de la superficie des assiettes. Dans ledit document, il est mentionné que la superficie des Lots A est de 502ha 49a 41ca, celle des Lots B est de 84ha 98a 81ca. Comme total des lots A et B, au lieu de trouver 587ha 48a 22ca, il est écrit dans ledit document que l’ensemble de ces lots fait 592ha 75a 14ca, à savoir la surface totale initiale à lotir. Il en ressort nettement qu’il y a un flottement de 5ha 24a 92ca qui n’est pas justifié. Concernant la légende des équipements et réserves des lots A et B, audelà du nombre impressionnant de lots réservés aux lieux de culte (6), de postes de santé (5), et des réserves équipements (6), certaines superficies tapent à l’œil. Comme exemple, une école élémentaire 2 qui fait 40.000m² et dépasse de loin le Lycée qui n’en compte que 32.034m².

Pis, le lotissement prévoit des lots de 9.093m² et 13.093m² pour des stations d’essence. On décompte aussi 14 espaces verts. La zone dont l’activité principale est l’agroforesterie compte 2 Commerces d’une superficie totale de 4.738m², un Centre d’affaires de 24.850m², un Centre commercial de 27.842m², sans oublier le Marché central de 32.407m². Pour essayer de voir la conformité du lotissement avec le Code de l’Urbanisme, la rédaction a joint au téléphone un urbaniste qui a requis l’anonymat car travaillant dans l’administration publique. Il révèle que le plus souvent, les demandes d’autorisation de lotissement respectent tous les règles, à savoir un bon plan avec tout ce qui va avec, dans le but d’obtenir l’autorisation du ministère du Renouveau urbain, de l’habitat et du Cadre de vie. Mais, il se désole qu’au moment d’appliquer sur le terrain les dimensions portées sur le plan, les promoteurs font ce qu’ils veulent. Qui plus est, selon lui, les services de la Division régionale de l’Urbanisme et de l’Habitat ne parviennent pas à procéder à la vérification intégrale sur le terrain de ladite application du lotissement, faute de ressources humaines suffisantes, mais aussi de moyens. Pis, il a souligné que les promoteurs peuvent se permettre même de vendre des espaces qui avaient été réservés pour les équipements, sans être inquiétés.

Validation du lotissement par les services techniques compétentes locales : Ça sent la complicité

En dépit de toutes ces bizarreries, il est indiqué dans ledit document que le chef du Service régional du Cadastre, Donacien Kanfany, a non seulement réceptionné le lotissement en question, mais aussi procédé à sa vérification. Comme conclusion, il est indiqué que M. Kanfany a constaté que les dimensions portées sur le plan correspondent à celles mesurées sur le terrain. Mieux, un certificat de conformité du lotissement aurait été accordé par le chef du Service de la Division régionale de l’urbanisme et de l’habitat de la région de Ziguinchor. Celui-ci aurait procédé à la vérification des travaux de viabilisation en réponse à la demande de réception formulée par la commune de Niaguis, sur la base de l’autorisation de lotir sur le TNI d’une superficie de 592ha 75a 14ca. Cela, sans pour autant citer le nom dudit chef de service. Néanmoins, nous avons contacté le chef du Service de la Division régionale de l’urbanisme et de l’habitat de la région de Ziguinchor, Abdoulaye Badji. A l’évocation du sujet, M. Badji dit d’emblée que «quand un lotissement est allé jusqu’à être approuvé par l’autorité, jusqu’à avoir l’arrêté, il n’y a rien à dire. Tous les services techniques ont eu à faire leur travail. Quand le comité régional va jusqu’à approuver, on n’a rien à dire».

Par rapport au dépassement sur le taux réservé à la voirie, aux activités et équipements, Abdoulaye Badji se défend que «dans le Code, il est dit : «au minimum 15% de la surface à lotir». Ce qui voudrait dire, selon lui, qu’il y a la possibilité de dépasser ce taux. Qui plus est, il estime qu’«aujourd’hui, la tendance c’est les grandes voies, parce qu’il y a la croissance démographique» et que si «dans un lotissement, la voirie dépasse 40%, c’est dans l’intérêt des populations». Pour autant, il reste catégorique que dans le lotissement de Boucotte Mancagne et Baraaf, il n’y a pas de dépassement de 50%, contredisant la mairie, qui soutient dans le document qu’il y a un dépassement approximatif de 50%. Quid du nombre exorbitant d’infrastructures sociaux de base annoncé dans le plan en zone rurale? Sur ce point, il a préféré répondre que ce lotissement répond textuellement au Code de l’urbanisme et que si le travail n’était pas bon, «l’autorité n’allait pas approuver le lotissement». Quant à l’indisponibilité du nouveau plan réaménagé après la rencontre avec le Gouverneur de région, et réclamé en vain par les membres du Comité de veille et d’alerte, il dira qu’«un plan c’est pour les services techniques. Le plan, celui qui a besoin de l’avoir, il fait un extrait de plan. On ne peut pas prendre le plan et le mettre sur la place publique. Ce n’est pas bon». Il a par ailleurs estimé que les membres du Comité de veille et d’alerte ont voulu défier l’autorité. Pis, il les accuse d’avoir fait leur propre lotissement et procédé au morcellement et à la vente de parcelles à 1.300.000 FCFA, tout en promettant aux acquéreurs de se faire dédommager par la municipalité, si toutefois le lotissement touchait leur lot. «Ce n’est pas sérieux», a-t-il pesté, non sans indiquer que c’est ce qui a été à l’origine de leur arrestation.

Des propriétaires terriens tombent sous le coup de l’article r 163 de la Loi n°2008-43 du 20 août 2008

Contrairement aux allégations de l’actuel Sg du comité de veille et d’alerte, qui soutient que les autorités locales, notamment le Gouverneur, n’ont réagi qu’à la suite de la marche pacifique qui leur avait été accordé pour le 24 juillet 2019 à Ziguinchor, nous avons parcouru un Procès-verbal de réunion de concertation, en date du 15 mars 2019. Cette rencontre avait été convoquée par le Sous-préfet de Niaguis, suite aux nombreuses lettres de contestation de la part des planteurs et acheteurs de Ziguinchor dans les villages de Boucotte Mancagne, Mandina Mancagne et Baraf et adressées au Maire et au Sous-préfet de Niaguis, au préfet du département, au Gouverneur de région et autres autorités sur le lotissement administratif de Boucotte Mancagne/Baraf et Mandina Mancagne, selon le Pv fait à Niaguis le 17 avril 2019. Ont pris part à cette rencontre, Salif Bailo Barry, au nom des agriculteurs à Kantène, Cheikhou Dabo, porte-parole des propriétaires des terres et acheteurs de Boucotte Mancagne, Daniel Diatta, acheteur auprès de Benoit Diatta, Idrissa Sané, acheteur auprès de Benoit Diatta, et même Benoit Diatta, en tant que Sg du comité de veille et d’alerte des villages impactés par le lotissement, sans oublier les chefs de villages, ou encore les autorités de locales.

Le hic, sur le Pv de la rencontre, non seulement beaucoup d’intervenants ont indiqué avoir acheté des terrains auprès de certains propriétaires terriens, mais aussi ces derniers ont avoué avoir aliéné les terres du domaine national. Il en est ainsi de Daniel Diatta et d’Idrissa Sané qui révèlent avoir acheté les terrains auprès de Benoit Diatta. Même Benoit Diatta, actuellement en prison dans le cadre de ce litige foncier, avoue avoir morcelé le verger de son père, acheté le 27 juillet 1991, en 78 parcelles d’habitation. Il explique avoir procédé à la vente des 73 lots à des tiers habitants Ziguinchor, faute de moyens financiers pour soigner son père, et qu’il a conservé 5 lots pour lui. Une vente qui s’est faite sans aucun enregistrement au niveau des services des Domaines, encore moins au niveau du Cadastre de Ziguinchor. Le Sous-préfet en a profité pour attirer l’attention des planteurs, propriétaires traditionnels de terres, vendeurs et acheteurs de terre du domaine national. Il a fait comprendre que les terres du domaine national appartiennent à l’Etat qui les a rétrocédés, par transfert de compétences, aux collectivités territoriales (Réf. Loi n°2013-10 du 28 décembre 2013 portant Code général des collectivités locales). Mieux, il a indiqué que les planteurs n’ont qu’un droit d’usage sur la terre et qu’aucune aliénation (vente, location) sur cette terre n’est tolérée par la loi n°64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national. En réalité, les propriétaires traditionnels de terres, vendeurs et acheteurs de terres du domaine national ont violé les dispositions de l’article R 163 de la loi n° 2008-43 du 20 août 2008 portant partie législative du Code de l’Urbanisme. Il stipule que : «La vente ou location des terrains compris dans un lotissement, ainsi que la délivrance de l’autorisation de construire ne peuvent être effectuées qu’après l’obtention de l’autorisation de lotir et l’exécution de toutes les prescriptions imposées au lotisseur par cette autorisation. En cas d’inobservation des dispositions du présent article, l’action de nullité des ventes ou location est poursuivie devant le tribunal par l’autorité administrative, les acquéreurs de lots ou les locataires sans préjudice de tout dommage, intérêt ou restitution».

Un flou total entretenu expressément par la mairie

Même si par ailleurs, les propriétaires terriens sont tombés sous le coup de l’article R 163 du Code de l’Urbanisme qui interdit toute vente ou location du domaine national, il n’en demeure pas moins que la municipalité n’a pas joué en faveur de la transparence dans ce lotissement. En effet, après la réunion tenue avec le gouverneur de la région, qui aurait donné des instructions pour la suspension du lotissement dans le but de respecter la norme établie par le Code de l’urbanisme, concernant la norme de 30% de voiries et équipements, et le recensement exhaustif des impactés par ce lotissement de Boucotte Mancagne et Baraf, la municipalité a refusé systématiquement de communiquer sur l’indemnisation en nature (lots). Cela, alors qu’il était prévu que ladite indemnisation devait être adoptée de commun accord entre les acteurs : la Mairie, le promoteur Le Toit du Sud et les populations. Autre flou entretenu par la municipalité, il existerait une autre application du lotissement qui dépasserait de loin le nombre de lots annoncé dans le document présenté à la gouvernance, le 31 juillet 2019. De toute évidence, des propriétaires terriens rencontrés ont affirmé avoir reçu, preuves à l’appui, des lots numérotés au-delà de 4000, alors que dans le premier document, il est indiqué que le nombre de parcelles de lots est de 3958. Certaines diront que la municipalité a procédé au morcellement de certains lots de 625m² en des lots de 300m², et même en des demi-lots, au point d’atteindre environ un total de 6.000 lots. A titre de preuves, ils nous ont montré le lot N17 qui fait 10/15m. En réalité, ce sont des lots de 25/25m qui ont été morcelés en 2 lots de 10/15m, pour laisser une petite ruelle de 5m. Il en est ainsi du lot 15, qui a été morcelé en 2 parcelles, à savoir un lot numéroté J15 et autre lot P15, pour laisser une ruelle d’environ 5m. Sur ce dernier lot, on y voit la plaque d’une dame acquéreuse du terrain, avec son nom et son numéro de téléphone dessus. Sur le lot G15 Lot 708 A, l’acquéreur du terrain y a implanté aussi une plaque avec son nom dessus. Malheureusement, la mairie refuse de communiquer sur ladite question et cache le plan de masse que ce soit au Comité de veille et d’alerte, mais aussi à la presse.

La toute-puissance de Bouba Sow, président de la Commission domaniale à la municipalité de Niaguis

De toute évidence, même s’il est impossible de prouver que les agents de la mairie ont pu bénéficier financièrement de ce lotissement, il n’en demeure pas moins qu’il a permis à certains d’entre eux de gagner en notoriété. Il en est ainsi du président de la commission domaniale, plus connu que le maire et même plus que le Premier adjoint au maire, Wandifa Cissé. Cela, dans toute la contrée. Mieux, “Bouba Sow“ qui squattait les locaux du Conseil régional de Ziguinchor en tant que «planton» avant que Niaguis ne soit érigé en commune, s’est aménagé maintenant un bureau dans les locaux du Conseil régional. Le comble, le monsieur pour lequel on ne connait aucun autre travail, à part celui de conseiller municipal en charge de la Commission domaniale, a changé le véhicule 4*4 tout terrain, que lui aurait donné le défunt propriétaire de la SCI Le Toit du Sud, celle-là même qui a gagné le marché du lotissement de Boucotte Mancagne et Baraf, pour une jolie petite voiture. Notre source très bien au fait de ce qui se passe dans ladite municipalité, nous informe que l’un de ses fils avait bénéficié d’un financement de l’Agence nationale d’insertion et de développement agricole (Anida), créée pour promouvoir le développement d’une agriculture moderne, diversifiée, basée sur la maîtrise de l’eau et pourvoyeuse d’emplois durables pour les jeunes. Mais paradoxalement, fait-il savoir, il a voyagé pour l’Europe avec un de ses frères, il y a un plus d’un an. Le nouvel «Homme fort» de Niaguis s’est fait construire une grande bâtisse à étage à Niaguis, à côté de la vieille maison de son père, à environ 200m de l’entrée de Niaguis, en provenance de Ziguinchor, après la route des pavés. Une grande maison que nous avons pu voir de nous-même lors de notre déplacement dans la commune. Le grand bâtiment étale son arrogance devant les autres petites maisons qui se trouvent dans la localité. Le moins que l’on puisse dire, au moment où Bouba Sow étale sa puissance, 4 propriétaires terriens croupissent en prison, depuis près de 3 mois, attendant d’être fixés sur leur sort. Pis, la vente des parcelles se poursuit de plus belle, comme si de rien n’était.