À L’ÉPREUVE DES LOGEMENTS SOCIAUX

De la SICAP, créée en 1950, au programme des 100.000 mille logements, en passant la SN-HLM (1987), les Sociétés civiles immobilières (CSI) et autres promoteurs privés, les coopératives d’habitats, les programmes «Une Famille - Un Toit», «Zéro bidonville», etc. les nombreux projets d’accès à l’habitat et de promotion des logements sociaux au Sénégal ont montré des limites à produire les résultats escomptés. La mayonnaise peine toujours à prendre, depuis les indépendances, les populations les plus vulnérables, à revenus faibles ou irréguliers, étant victimes de la spéculation foncière qui les exclut du droit à la propriété. Quid du coût de l’offre de logements décents et accessibles qui, depuis longtemps, n’est qu’à la portée d’un nombre restreint de privilégiés ?

Le Sénégal, à travers le ministre de l’Urbanisme, du Logement et de l’Hygiène publique, Abdoulaye Saïdou Sow, a signé un contrat de construction de 50.000 logements avec le groupe Emirates Gate Investment (EGI) d'Abu Dhabi, aux Emirats Arabes Unis, le mardi 14 février 2023. Avec cet accord, paraphé en marge du 10e Sommet des Gouvernements du monde de Dubai (du 12 au 14 février 2023), auquel a pris part le président Macky Sall, «l’Etat entend amorcer la phase d’accélération de la mise en œuvre du projet» des 100.000 logements, «avec une production de logement à l’échelle», informe un communiqué du ministère.

Initié par le gouvernement pour éradiquer les bidonvilles à l'horizon 2035, le programme de construction de 100.000 logements sociaux, sur 5 ans, est une composante du Programme «Zéro Bidonville», un projet intersectoriel et pluri-institutionnel visant «l'amélioration du cadre et des conditions de vie de plus de 4.000.000 de personnes ; soit plus de 500.000 ménages habitant dans les bidonvilles avant 2035». Il est motivé par le déficit en logements évalué à 150.000 à Dakar et 350.000 dans tout le pays, avec le constat d’une dynamique démographique et urbaine et de développement de bidonvilles, combinée à l’offre de logements inadaptée aux besoins des ménages à revenus faibles ou irréguliers et le financements peu adaptés (crédit hypothécaire). Il a pour finalité d’accélérer et diversifier l'offre de logements décents et accessibles pour les ménages à revenus faibles et/ou irréguliers. Bref, rendre accessible les logements à toutes les catégories sociales. Il concerne l’ensemble du territoire, avec 60% des logements à construire sur le triangle Dakar-Mbour-Thiès et les 40% restants sur le reste du pays, explique le ministère de l’Urbanisme, du Logement et de l’Hygiène publique.

Pour sa mise en œuvre, une première phase dénommée phase pilote a permis la mise en place du cadre institutionnel et juridique du projet avec principalement la création de la Société d'Aménagement Foncier et de Rénovation Urbaine (SAFRU.SA, dont «la mission est une réforme hautement attendue avec pour objectif d’agir sur le coût du logement mais aussi de prévenir les problèmes d’assainissement que le pays a connu régulièrement et le Fond pour l’Habitat Social (FHS) pour faciliter l’accès aux financements surtout pour les revenus non documentés». Selon le ministère, la SAFRU a démarré des travaux d’aménagement notamment au niveau du Pôle urbain de DagaKholpa et sur les sites des promoteurs engagés dans le projet et des travaux de construction de logements par les promoteurs publics et privés que sont la SN-HLM, la SICAP, la S21, EFT, Les Résidentielles du Sénégal, etc. à Bambilor, Kébémer, Kaolack, Fatick, Diourbel, Notto Diobass.

TOUJOURS DANS L’ATTENTE DES CLES DES PREMIERES VILLAS, DES ANNEES APRES LE LANCEMENT DU PROGRAMME DES 100.000 LOGEMENTS

De Bambilor, non loin du Lac Rose, à Kaolack, en passant par Fatick, Diourbel, Potou, Kébémer, Notto Diobass, Daga-Kholpa et Diamniadio, Niacoulrab et Ndiakhirate (Dakar), entre autres localités concernées par le programme, les logements sociaux ou économiques, de moyen standing, sont de types F3, F4, F5 et F6, avec titre foncier de 100 m2, 150, 200, 250, 300 et 500m2 ; c’est selon. Seulement, le coût de ces villas dites «sociales», qui peuvent être acquises au comptant ou par crédit bancaire, est toujours jugé exorbitants par nombre de Sénégalais, notamment les fonctionnaires/salariés mais également la classe moyenne des travailleurs sénégalais et à la diaspora, qui peinent encore à joindre les deux bouts, en ce contexte de vie chère A titre exemple, des logements de moyen standing de types F3 à partir de 14.500.000 FCFA et F4 à 17.500.000 FCFA et des villas économiques F3, à partir de 15.000.000 FCFA, et des villas économiques améliorées F4 à partir de 18.000.000 FCFA à Diamniadio et alentour, compte non tenu des frais notariaux et de constitution de dossiers. D’ailleurs, des années après le lancement du programme, en grande pompe, les Sénégalais entendent encore la mise à disposition des premières maisons. En dépit des assurances des autorités, véhiculées chaque fois à l’issue des interminables visites de chantiers à Bamblor, Diamniadio, Kaolack etc. Même si, après le démarrage officiel, le vendredi 20 décembre 2019, de la campagne d’inscription au projet des 100.000 logements sociaux, le ministère a procédé au lancement du Guichet Unique de l’Acquéreur, aussi appelé Procédure Simplifiée et Intégrée d'Acquisition de Logement Social, le jeudi 9 juin 2022, au siège du Fonds pour l'Habitat Social (FHS). Et, parallèlement à ces 100.000 logement, le gouvernement déroule, à Dakar, celui de la «Cité de l’Emergence» ; un projet immobilier d’envergure, s’étalant sur une superficie dépassant les 2 hectares, avec 700 unités en R+11.

 SICAP ET SN-HLM, CES SOCIETES NATIONALES QUI SE CHERCHENT

Pourtant, le Sénégal n’en est pas à son coup d’essai. Surtout que, depuis 1960, avait souligné le gouvernement, justifiant le contexte du lancement de ce programme, «les populations les plus vulnérables, ayant des revenus faibles ou irréguliers, sont victimes de la spéculation foncière qui les exclut du droit à la propriété. L’offre de logements décents et accessibles en termes de prix n’est réservée qu’à un nombre restreint de privilégiés, alors qu’obtenir un logement décent et vivre avec sa famille dans un cadre sain constitue une question de dignité humaine pouvant même être élevée au rang de droit humain».

En effet, bien avant même les indépendances, la Société Immobilière du Cap-Vert (SICAP, devenue une Société Anonyme à Participation Publique Majoritaire, SICAP.SA), créée en 1950, joue sa partition dans cette politique d’accès aux logements et à moindre coût. Des décennies plus tard, l’on assistera à la création, par la Loi n°1987/46 du 23 décembre 1987, d'une nouvelle structure nationale dénommée Société Nationale des Habitations à Loyer Modère (SN-HLM). Certes, ces deux entités, grâce à la promotion de la location-vente, à côté de l’achat au comptant, auront permis à beaucoup de Sénégalais, notamment des salariés, de devenir propriétaires de maisons à Dakar et dans plusieurs grandes villes du pays, dans des quartiers portant aujourd’hui leurs noms (SICAP, HLM, Parcelles Assainies…). Mais le problème semble rester entier, vu la poussée démographique.

«JAXAAY» ET «TAWFEKH» : DEUX PROJETS A MEME VOCATION, MAIS FINALEMENT DEVOYES

Aussi, après les inondations du mois d’août 2005, ayant affecté et rendu inhabitables certaines zones de la banlieue défavorisée de Dakar, envoyant plus de 20.000 personnes soudainement dans la rue, le gouvernement de l’ancien président de la République, Abdoulaye Wade, avait lancé un Plan d’urgence de construction de 4000 logements sociaux modernes et accessibles, d’un montant de 52 milliards de FCFA (104 millions de dollars américains, à l’époque). Les logements de ce «plan spécial» qu’il a proposé d'appeler «le Plan Jaxaay» étaient cédés à partir de 4 millions de FCFA aux bénéficiaires. Pour sa mise en œuvre, le gouvernement d’alors a dû recourir à l’Assemblée nationale qui acté le report des élections législatives d’un an, de 2006 en 2007, afin de financer en partie le Plan Jaxaay avec les sommes allouées initialement à l’organisation du scrutin. Toutefois, si nombre de familles démunies victimes des inondations ont pu être relogées grâce à ce programme décliné en deux phases (Jaxaay 1 et Jaxaay 2), beaucoup d’autres ont été laissées en rade, le projet étant dévoyé et ayant servi à loger une clientèle politique et même des nantis.

Des années après, un programme similaire, la cité «Tawfekh», lancé par l’actuel chef de l’Etat, Macky Sall, dans la commune de Tivaouane-Peulh – Niague, connaîtra le même sort, ou presque. Il en sera ainsi pour des logements et terrains de la cité APIX, dans la même commune, jadis réservés aux impactés directs des projets d’infrastructures de l’Etat, comme l’autoroute à péage. Pis, ici, certains propriétaires, qui ne savent plus à quelle autorité se fier, courent le risque de perdre leurs terrains. En effet, n’ayant pas réussi à construire à temps, les indemnisations financières reçues de l’Etat ne couvrant pas les frais de construction des parcelles mises à leur disposition, ces derniers doivent désormais faire face à des individus se présentant avec des titres fonciers, indument délivrés par des services des Impôts et Domaines de Rufisque, sur ces mêmes terrains dont ils sont attributaires en compensation de leurs maisons démolies sur le tracé ou l’emprise de l’autoroute de l’avenir.

LE PROGRAMME «UNE FAMILLE - UN TOIT» AUX OUBLIETTES ?

La politique des logements sociaux, c’est aussi le projet «Une Famille - Un Toit». Lancé par son prédécesseur, Abdoulaye Wade, vers la fin de son premier mandat, le président Macky Sall a ressuscité ce programme, constituant un des principaux leviers du volet habitat du Plan Sénégal émergent (PSE). C’est ainsi qu’en mai 2015, il décline les contours de ce projet qui «ambitionne de faciliter l'accès à un logement décent aux Sénégalais à faibles moyens et revenus. Un programme de 2850 logements est prévu, pour un investissement global de 37 milliards». Une première livraison de 222 logements avait fait l'objet de réception officielle, avec une remise de clé avec sa majesté le Roi Mohamed VI, aux 8 premiers acquéreurs. Depuis lors, aucune information sur la suite du projet.

SPECULATION ET RENCHERISSEMENT DU LOGEMENT AVEC DES PROMOTEURS PRIVES ET L’ALTERNATIVE DES COOPERATIVES D’HABITATS

Auparavant, dans le cadre de la diversification de l’offre de logement, des Sociétés civiles immobilières et des promoteurs immobiliers privés ont investi le secteur. Bénéficiant d’assiettes foncières mises à disposition par l’Etat, souvent à des conditions favorables, ces privés ont bien joué leur partition dans la politique d’accès à l’habitat et au logement des Sénégalais. Par contre, force est de reconnaître, pour le déplorer, qu’elles ont également largement contribué à la spéculation et au renchérissement actuel du prix des logements. En plus des coûts des matériaux de constructions et autres intrants évoqués souvent. Et comme pour contourner ces facteurs bloquants, des coopératives d’habitats ont vu le jour dans plusieurs sociétés et secteurs d’activités du public et dans le privé. L’avènement de ces organisations qui bénéficient des mêmes avantages et allégements quant aux procédures d’acquisition du foncier qu’elles morcellent en parcelles d’habitation pour leurs membres, auprès du ministère de l’Urbanise et du Logement, a aussi été salutaires. Mieux, grâce à ces coopératives d’habitats, un nombre très importants de salariés et travailleurs ont obtenu des logements à moindre coût. Et ce n’est pas la COMICO, la Coopérative Militaire de Construction, ayant permis à plusieurs personnels des Forces de défense et de sécurité (FDS) d’acquérir des toits, qui dira le contraire.